50年定借分譲マンション

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■　50年定借分譲マンションのコンセプト
■　貸す側のメリット(借地権)詳細
■　借り手側のメリット

	1,	土地は無限資産ですが建物は有限の資産です。建物は将来必ず壊さなければなりません。
	2,	50年の定借で土地は賃貸で借り、建物は期間所有権をもちます。
	3,	土地を買わずに借りるので、建て替えせずにマンションを格安で購入できます。
	4,	50年後に解体しますので管理組合での建替トラブルが一切ありません。
	5,	都市(東京、大阪 etc)圏では定借型分譲の実例が多くでてきています。（参考資料提供）

　従来の借地権は一旦貸すと期間が終了しても更新の規定が適用され、明け渡しを求めるには正当事由が必要です。新法による普通借地権も、契約期間や建物が滅失・朽廃下場合の取扱いなどいくつか異なる点はありますが、更新規定などは従来と同じです。つまり、普通借地権ではなかなか戻ってこない不安があるわけですが、定期借地権はきちんとした契約をしておけば確実に戻ってきます。

　土地活用には、アパート、賃貸分譲マンション、住宅、社宅寮、オフィスビル、貸し店舗、駐車場、ゴルフ練習場、ホテルレストランなど様々なものがあります。

　ポピュラーなものは賃貸事業ですが、賃貸事業は建物・施設の建設に費用がかかり、借入金の返済やテナント・入居者の確保や管理、建物などのメンテナンスなどのリスクやわずらわしさもあります。

　その点、定期借地権は一定の期間土地を貸すだけ。この間、安定した収入も得られます。土地の有効活用につきものの、借り入れ負担もなく、むしろ、それまでのアパート経営による借入金などがあっても定期借地権の保証金で返済することもできます。土地の借り手（デベロッパー、住宅会社、一般企業、個人など）がほとんど引き受けてくれるともいえます。ただし、貸す相手のチェックが重要になることはいうまでもありません。

　「土地は手放したくないが、長期的な安定した収入を確保したい。」そんな考えをお持ちの方にとっては定期借地権は魅力があるのではないでしょうか。

　固定資産税制の改正により、地価は下落しても固定資産税評価額は従来より大幅に上昇しています。その結果、土地所有者の固定資産税・都市計画税などの負担は年毎に厳しくなり、更に地価税の負担も考えますと、土地（とくに未利用地）保有のコストは、たいへん大きなものになりました。

　定期借地権は、長期にわたり安定した収入を確保することができますので、地代収入から土地の維持費をまかなうことが出来ます。特に定期借地権を住宅用に設定した場合は、200m²までの部分については課税標準が1/6に、200m²を超えた部分についても1/3となり、固定資産税の負担を大幅に軽減することができます。

　また定期借地権設定時に一時金として授受する保証金は「預り金」ですから、受領時は課税されません。保証金のその後の課税関係については、当該保証金の使途で判断します。

　すなわち保証金を(1)事業用資金に使ったときは、みなし地代とみなし費用の両建て計上をして、差引課税はなく、(2)預貯金などの金融資産として運用する場合は計算を要せず、(3)それ以外の家事費にあてた場合には、みなし地代額（平成8年は3％）を不動産所得に計上します。

　一時金を権利金として授受する場合は、不動産所得として課税されます。

　定期借地権底地は、測量・契約などが整備されていれば、相続税の物納財産になりますから納税対策の1つとなります。

　また、広大地を造成区画割りして定期借地権分譲すれば、区画割による接道路の変更で、高い正面路地価の影響を受けずにすむことになり、土地そのものの評価方法が変わり減額されます。

　この場合には、区画割りにより、将来の遺産分割もしやすくなりますから、財産分けの対策にもなるでしょう。

　ただし、相続税そのものについては注意が必要です。
　定期借地権の設定された貸地の評価額は、契約期間の残存年数が15年までは、その土地の路線価評価の最高でも80％、その後5年ごとに5％ずつアップして満了直前は95％評価になります。すなわち50年の定期借地権の場合ですと、35年経過までは8割評価というわけです。

　保証金など一時金が土地価額の2割以上の場合は、路線価から定期借地権価額を差し引いた価額で評価します。定期借地権価額とは、路線価の定期借地権割合価額の残存部分です。

　ところで、定期借地権に際し、一時金として保証金の授受をした場合、当初は当該保証金の大部分が資産とみなされます。とくに保証金の20％以上と設定する場合は相続税上の評価減の効果はもとんどなくなってしまいます。もちろんご相続の問題が近くに迫っている場合は、一時金を権利金として収受し、所得税課税を受けても、その手残りを納税資金とし、相続税の評価減を受ける方法の方がよい場合があります。

　保証金の場合でも、評価減の効果が得られないとしても、保証金として現金資産が入る効果は大きいものがあります。納税資金になさる場合もあるでしょう。
　これらの土地オーナーの状況に応じて計画時に考慮する必要があります。

　農地や未利用地などのなかには、上下水道、ガス、電気、道路などの都市基盤が整備されていない土地が多いものです。このような土地でも、借りる側の活用法によってはきちんと整備してもらえ、将来、価値のある土地として返還される期待が持てます。なお、これらの基盤整備の費用を借地する側が負担した場合、契約期間満了時には、その費用相当額を借地人に返還する必要があります。

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